新政满月！东莞房价到底降没降？全方位解读来了！

Original 东莞house姐东莞房姐 2022-08-24

新政满月，楼市调控成效渐显。

7月25日东莞史上最严限购政策落地，一个月后临深新盘到访量下降大概20%，许多不满足条件的人干脆不买；中介二手带看量也少了很多。

是时候来盘点下，新政的威力了。

先看供应。

政策：

2020年8月1日起，每期申请预售的建筑面积须不少于3万平，不足3万平的须一次性申请预售。

市场：

进入8月，截至8月24日，已有17个项目收获预售许可证。

◀ 左右滑动查看预售情况 ▶

不过如按申报时间统计，在8月后申报的共8个项目。

分别是：

其中3个超3万平，而据了解，不足3万平的也均是对应地块的最后一批货。

可以看到，进入8月，新的预售政策已在严格执行。

会带来什么影响？

最小3万平预售，将有效遏制住人为控制供应引发抢房的不良现象。

同时，对开发商来说，为尽快回笼资金，将需要更合理的安排工程进度以便尽快入市，将加快市场的供应速度。

而对购房者来说，供应加快则选择更多。

更值得注意的是，7.2新政中对预售价格也有限制，申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%。

两条预售新政结合起来，对于开发商来说，预售申请的次数变少，调价的机会也随之变少。

对于购房者来说，将不用再担心今天不买，明天就涨价的传言。在置业的选择上，将更加从容。

当然，任何政策都存在过度期，工程建设需要时间，节奏调整需要时间，不排除接下可能需要一段适应时间，才能真正迎来供应的爆发。

再来看成交。

政策：

二手房纳入限购，外地户籍购买首套由原本科可半年社保调整为需要1年社保，两套需2年社保。新成交商品住房限售由2年调整为3年。

市场：

一手住宅：

新政前两周平均每周成交1500套，新政后四周平均每周成交1754套。一手住宅的成交量仍是高位。

725新政对一手新房的需求影响有限。

原因主要有：新房一直都是限购、社保限售等年限的调整仍在可接受的范围内。

加上近期供应的上升，故一手住宅表现上仍是成交量上涨。在当前市场情况下，一手成交量更多仍由供方决定。

而这从数据上也可以明显得出。新政后三周，可能仍有购房者表示选不到房，但实际供应其实一直处于历史最高位！（下图蓝色柱状）

不过，数据上反映的只是现实的一部分。

实际上，据部分楼盘反馈，临深新盘到访量下降大概20%，许多不满足条件的人干脆不约了。看房人数的下降，在未来势必也将影响一手新房的成交。

一手公寓：

一手除了住宅市场，还有公寓市场。限购升级后，是否会有一部分购房人群转向买公寓？

以非住宅数据为例。

新政当周，非住宅成交1134套，8月前3周，非住宅成交分别为1018套、1075套、737套，并未有明显增长。新政对公寓市场影响非常有限。

这是整体情况，从个盘来分析，也能得到类似结论。

以东莞7月公寓成交第1的卓越华堂时代为例。

8月前3周该盘仍是公寓成交第1，分别为39套、29套、40套，相比此前7月平均每周的43套，限购升级后，公寓成交并没有放量。

不过有一点值得注意的事，公寓的关注度正在提高，而这也将为公寓市场带来正面影响，可能将在未来网签数据上得以体现。

再来看二手房市场。

二手住宅：

新政当周二手住宅成交1385套，新政后四周分别为91套、390套、401、379套，成交量急速下降。

不过据部分二手买家及中介反馈，目前二手房交易存在无法过户的情况，实际二手成交并没有像数据呈现的那样下降得厉害。

不过虽然仍在过度期，受细则出台、系统升级、办理流程调整等影响，但仍可以看出，二手房纳入限购后，二手市场很难再现此前单周成交近千套的情形了。

原因是多方面的，二手房交易流程繁琐、当前价格并没有太大优势，在同样限购的情况下，更多的购房人群会更偏向于选择一手新房。二手成交的放缓，也将在一定程度上缓解此前部分二手市场被联合操盘，集体提高挂牌价等乱象。

此外，作为大金额交易，贷款政策也是影响楼市的一个重要因素。

贷款政策：

近日一条来自市住房公积金管理中心的通知，为近期楼市带来了一些不确定的因素。

8月14日，市住房公积金管理中心发布《东莞市住房公积金资金流动性风险预警书》，东莞市个人住房贷款率为86%，且资金净流量滚动平均值持续为负数已超过3个月，已触发一级预警。

有什么影响呢？先来看下《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》关于风险级别的划定。

当“住房公积金个人住房贷款率在85%至90%之间，资金净流量连续三个月为负数”时，触发一级预警。

如果比例近一步升高，还将触发二级预警、三级预警。针对不同的预警级别，指导意见中也明确了相关的应对措施。

当触发一级预警时，主要为做好数据分析及监控，提前做好贷款政策调整准备，目前东莞属于这一级别。而如果比例近一步升高，触发二级甚至三级预警时，将可能暂停商转公、收紧住房公积金贷款，甚至调整公积金发放额度、时间和提取等政策。不过东莞目前处于一级预警级别，希望预警后在各方的努力下，相关情况将得到好转。

而其实政府的努力不单只是停留在商品房交易市场上，关注的是满足更多的人的居住需求。解决实际的居住需求，公租房就是其中的政策之一。

公租房政策：

8月18日，市住建局官网发布了一条《政府投资公租房房源（2020年8月12日更新）》的公开信息。

据房源清单信息，公租房房源最低租金仅需1元/平。清单中包含了雅园新村、绿荷居、台科花园、松湖幸福花园等一批分布在全市各镇街共23个公租房房源。

截至8月12日，全市已分配14589套公租房，剩余可分配房源共有2584套。其中剩余可分配房源较多的，分别有：生态园公租房剩余1061套，松湖幸福花园剩余543套，雅园新村剩余437套，绿荷居剩余265套。

来看详细房源清单（附咨询电话）：

那申请公租房需要满足哪些条件呢？来看《住房保障对象申请资格快速对照表》

一手供应的调整，二手的限购，最终将让购房者会有更充足的选择空间。相信随着各项政策落地，市场也将更为成熟有序。

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